Voorbekabeling voor laadpunten in een appartementsgebouw

Met voorbekabeling bereidt u een ondergrondse parking of carport voor op elektrisch laden, nog voor er overal laadpalen staan. Tussen de verdeelkast en elke staanplaats worden kabelgoten of buizen gelegd en daar komen kabels of trekdraden in. Wie later een laadpunt wil, laat het toestel dan monteren en aansluiten, zonder opnieuw door muren, plafonds en gemeenschappelijke delen te moeten breken. Bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie is een vorm van laadinfrastructuur in Vlaanderen vaak verplicht. In een bestaand gebouw beslist de vereniging van mede-eigenaars (VME) en heeft elke mede-eigenaar een wettelijk recht op laden. Hieronder leest u wat voorbekabeling precies inhoudt, welke regels gelden, hoe u het vermogen dimensioneert en wie wat betaalt.

Kort samengevat

• Voorbekabeling betekent dat de leiding al een kabel of trekdraad bevat, zodat een laadpaal later snel geplaatst kan worden. Leidinginfrastructuur (alleen buizen of kabelgoten) is de lichtere variant.
• In Vlaanderen moeten woongebouwen met een vergunningsaanvraag vanaf 11 maart 2021 bij nieuwbouw met minstens 2 staanplaatsen of bij ingrijpende renovatie met meer dan 10 staanplaatsen infrastructuur voorzien voor elke staanplaats.
• In een bestaande VME heeft een mede-eigenaar het recht om een laadpunt aan te leggen, mits een aangetekende kennisgeving minstens twee maanden vooraf.
• Technisch sluit u laadinfrastructuur standaard op 400V aan en gebruikt u slim laden met lastbeheer zodra er meer dan twee laadpunten zijn.
• Kosten: een individueel laadpunt betaalt de aanvrager, collectieve aanpassingen verdeelt de VME volgens een vooraf afgesproken verdeelsleutel.

Inhoudsopgave

• Wat voorbekabeling precies inhoudt
• Wanneer voorbekabeling verplicht is
• Wie beslist in de VME?
• Vermogen, bekabeling en lastbeheer dimensioneren
• Brandveiligheid en AREI
• Wie betaalt wat?
• Stappenplan voor syndicus en VME
• Onze kijk op voorbekabeling in appartementsgebouwen
• Voorbekabeling en laadpunten laten aanleggen
• Bronnen

Wat voorbekabeling precies inhoudt

In gesprekken met syndici en bouwpromotoren lopen drie begrippen vaak door elkaar. Het verschil is belangrijk, omdat de wet en de prijs per niveau verschillen.

De Nederlandse overheid omschrijft het als een leiding met een kabel of een trekdraad, zodat later eenvoudig een laadpaal geplaatst kan worden. De handreiking van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland vat voorbekabeling breder samen als alle maatregelen die nodig zijn om laadpunten later te installeren, inclusief datakabels. Die Europese definitie geldt ook als denkkader in België, omdat ze uit dezelfde Europese richtlijn komt.

Waarom de moeite? Een kabeltraject door een bestaande parkeerkelder aanleggen is duur en storend: boren door brandwerende wanden, kabelgoten aan het plafond, werken terwijl bewoners hun auto moeten verplaatsen. Doet u dat één keer goed, voor alle staanplaatsen tegelijk, dan wordt elk volgend laadpunt een kleine, snelle klus. Bovendien voorkomt u dat elke bewoner op zijn eigen manier een kabel naar zijn plaats trekt, met een wirwar aan leidingen en meters als gevolg.

Wanneer voorbekabeling verplicht is

Nieuwbouw en ingrijpende renovatie in Vlaanderen

Vlaanderen legt verplichtingen op aan woongebouwen waarvoor vanaf 11 maart 2021 een omgevingsvergunning is aangevraagd. Het gaat om nieuwbouw met minstens 2 parkeerplaatsen en om ingrijpende renovatie met meer dan 10 parkeerplaatsen. In die gevallen moet voor elke parkeerplaats infrastructuur voorzien worden, in de vorm van leidingen of minstens kabelgoten. De laadpaal zelf hoeft er nog niet te staan.

Voor een promotor betekent dat concreet: het kabeltraject hoort in de plannen van de elektrische installatie, net als de ruimte in de verdeelkast en de keuze van de hoofdaansluiting. Wie dit pas na de oplevering bekijkt, betaalt het dubbel.

De Europese richtlijn EPBD IV

De herziene Europese richtlijn over de energieprestatie van gebouwen gaat verder. Volgens de handreiking over de EPBD IV-eisen vraagt de richtlijn bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie van residentiële gebouwen met meer dan 3 parkeerplaatsen voorbekabeling voor minstens de helft van de plaatsen, leidingdoorvoeren voor de rest en bij nieuwbouw minstens één laadpunt. Lidstaten moeten die regels omzetten; in België doen de gewesten dat elk voor hun eigen grondgebied. Plant u een project, controleer dan op de pagina van de Vlaamse overheid welke regel op het moment van uw vergunningsaanvraag geldt.

Bestaande appartementsgebouwen

Voor een bestaand gebouw zonder ingrijpende renovatie is er geen plicht om voorbekabeling aan te leggen. Daar draait het om een keuze van de VME of het initiatief van één mede-eigenaar. Meer over het volledige kader leest u in ons overzicht van de regelgeving rond laadpalen in appartementen.

Wie beslist in de VME?

Het individuele recht op laden

Het Burgerlijk Wetboek geeft elke mede-eigenaar via artikel 3.82 het recht om op eigen kosten kabels en een laadinstallatie aan te leggen, ook als die door gemeenschappelijke delen lopen. Daarvoor stuurt hij de syndicus of de andere mede-eigenaars een aangetekende brief, minstens twee maanden vóór de werken. Volgens de gids van Electrify.brussels kunnen de VME of mede-eigenaars binnen twee maanden na ontvangst verzet aantekenen. De werken mogen geen schade toebrengen aan het uitzicht, de gemeenschappelijke delen, het gebruik, de hygiëne of de veiligheid ervan.

Verzet is maar mogelijk op beperkte gronden. Een vastgoedkantoor zet ze op een rij: er is al geschikte infrastructuur, de werken veroorzaken belangrijke schade, of ze verzwaren de financiële lasten van anderen. Dat laatste punt is waarom voorbekabeling zo nuttig is: ligt er al een collectief kabeltraject, dan sluit een nieuwe gebruiker daar gewoon op aan.

Wat er in de aanvraag hoort

Steeds meer VME’s leggen in hun reglement van interne orde (RIO) vast wat een aanvraag moet bevatten. Een ontwerp-RIO voor laadpalen vraagt bijvoorbeeld een technische fiche, een plan van de plaatsing en het kabeltraject, en een verklaring dat de installatie conform het AREI wordt uitgevoerd. Ook als uw RIO dat niet expliciet vraagt, maakt zo’n dossier de bespreking een stuk vlotter. Onze stap-voor-stap uitleg over de procedure voor een laadpunt in een VME toont hoe u het opbouwt.

Collectieve voorbekabeling via de algemene vergadering

Wil de VME zelf een collectief traject aanleggen, dan beslist de algemene vergadering. Welke meerderheid nodig is, hangt af van de aard van de werken en van uw statuten; uw syndicus kan u dat voor uw gebouw bevestigen. Een bezwaar tegen een individueel initiatief wordt doorgaans besproken op een bijzondere algemene vergadering, die ook kan kiezen voor een collectief alternatief. Leg in die beslissing meteen vast welk vermogen voorzien wordt, hoe de kosten verdeeld worden en wie de installatie beheert.

Vermogen, bekabeling en lastbeheer dimensioneren

Goede voorbekabeling begint bij de vraag hoeveel vermogen het gebouw vandaag en straks nodig heeft. Netbeheerder Fluvius geeft in zijn handvaten voor elektrisch laden enkele vertrekpunten:

• Laadinfrastructuur wordt standaard op 400V aangesloten.
• Bij meer dan twee laadpunten wordt slim laden gebruikt.
• Bij een verblijftijd van minstens 5 uur adviseert Fluvius minimaal 3,7 kW per laadpunt.
• Bij een verblijftijd van minder dan 5 uur is 11 kW per laadpunt de standaard.

In een appartementsgebouw staan de auto’s 's nachts meestal veel langer dan vijf uur stil. Dat maakt een lager gegarandeerd vermogen per staanplaats haalbaar, zolang een lastbeheersysteem het beschikbare vermogen slim verdeelt. Welk vermogen per laadpunt past bij uw situatie, leggen we uit in ons artikel over het juiste laadvermogen kiezen.

Dynamisch lastbeheer als ruggengraat

Zonder lastbeheer zou elke extra wagen de hoofdaansluiting zwaarder belasten, tot de zekering springt of een dure netverzwaring nodig is. Met dynamisch lastbeheer meet het systeem continu het verbruik van het gebouw en verdeelt het het resterende vermogen over de wagens die op dat moment laden. Komen er meer gebruikers bij, dan krijgt elk iets minder, maar de hoofdzekering raakt nooit overbelast. Hoe dat in de praktijk werkt, leest u in onze uitleg over lastbeheer in een appartementsgebouw.

Wat u bij de aanleg meteen voorziet

• Kabelsectie berekend op het eindbeeld, niet op de eerste twee gebruikers.
• Een datakabel of betrouwbare netwerkverbinding naar elke staanplaats, zodat laadpunten met elkaar en met het lastbeheer kunnen communiceren.
• Reserveruimte in de verdeelkast voor beveiligingen per laadpunt.
• Een duidelijke keuze tussen laadpunten achter één gemeenschappelijke meter of achter de individuele meters van de bewoners, want dat bepaalt het kabeltraject.
• Ruimte voor latere uitbreiding met zonnepanelen op het dak, zodat gedeelde zonnestroom later naar de parking kan.

Moet ook de meterkast mee aangepast worden, dan helpt onze uitleg over de meterkast uitbreiden volgens het AREI.

Brandveiligheid en AREI

Een overdekte parkeergarage vraagt extra aandacht. Electrify.brussels wijst erop dat Mode 3 laden de standaard is in overdekte garages: Mode 1 is verboden en snelladen in Mode 4 is in principe verboden zonder specifiek advies van de brandweer. Huishoudelijke stopcontacten (Mode 2) zijn niet ontworpen voor langdurige hoge belasting en verhogen het risico op oververhitting. Voorziet u voorbekabeling, dan doet u dat dus voor vaste laadstations, niet voor een rij stopcontacten.

Daarnaast moet elke laadinstallatie aan het AREI voldoen en gekeurd worden; de VME-gids van Electrify.brussels noemt die keuring uitdrukkelijk. Praktisch betekent dat: correcte beveiliging per laadpunt, aangepaste differentieelbeveiliging, een berekend kabeltraject en doorvoeren die de brandwerendheid van wanden en plafonds behouden. Twijfelt de VME over brandcompartimenten of de plaats van de laadpunten, vraag dan advies aan de brandweerzone van uw gemeente voordat de werken beginnen.

Wie betaalt wat?

De kostenverdeling is vaak het gevoeligste punt op de algemene vergadering. De gangbare verdeling volgens Electrify.brussels:

Dezelfde gids raadt aan om voor collectieve laadinfrastructuur expliciete criteria vast te leggen, en daarbij vaak af te wijken van de gewone aandelen in de gemene delen, bijvoorbeeld door per gebruiker te verdelen. Zo betalen bewoners zonder elektrische wagen niet onevenredig mee. Een veelgebruikte aanpak: de VME prefinanciert het gemeenschappelijke traject, en wie later aansluit betaalt een instapbijdrage die terugvloeit naar de VME. Het ontwerp-RIO van Truyens Vastgoed legt bovendien vast dat eigenaars instaan voor onderhoud, verzekering en schade van hun eigen installatie.

Stappenplan voor syndicus en VME

1. Inventariseer de vraag. Hoeveel bewoners rijden nu elektrisch, hoeveel plannen dat binnen enkele jaren? Een korte bevraging geeft de algemene vergadering een feitelijke basis.
2. Laat een technisch plaatsbezoek doen. Een installateur bekijkt de hoofdaansluiting, de verdeelkast, het mogelijke kabeltraject en de brandcompartimenten.
3. Kies het model. Laadpunten achter een gemeenschappelijke meter of achter individuele meters, met of zonder dynamisch lastbeheer (bij meer dan twee laadpunten is slim laden de norm).
4. Vraag een offerte voor het eindbeeld. Laat voorbekabeling voor alle staanplaatsen ramen, met een aparte prijs per laadpunt dat later wordt aangesloten.
5. Leg het voor op de algemene vergadering. Met offerte, kostenverdeling en een voorstel voor het RIO, zodat latere aanvragen volgens vaste regels verlopen.
6. Laat de werken uitvoeren en keuren. Inclusief een AREI-keuring en een as-built plan dat bij het dossier van het gebouw blijft.
7. Sluit gebruikers aan wanneer ze klaar zijn. Elk nieuw laadpunt wordt in het lastbeheer opgenomen en geconfigureerd.

Onze kijk op voorbekabeling in appartementsgebouwen

Wij zien het elke keer opnieuw: een gebouw waar elke bewoner apart een kabel naar zijn staanplaats laat trekken, eindigt met een overvolle verdeelkast en een hoofdzekering die bij de vijfde wagen het einde van haar capaciteit bereikt. Voorbekabeling voor het hele gebouw, in één keer goed ontworpen, is volgens ons de enige aanpak die op lange termijn rust geeft.

Daarom vertrekken we bij elk VME-project van het eindbeeld: elke staanplaats kan laden, en dynamisch lastbeheer zorgt ervoor dat de hoofdzekering nooit overbelast raakt. Zo hoeft de VME niet bij elke nieuwe gebruiker opnieuw te beginnen, en betaalt niemand voor een netverzwaring die met slim verdelen vermeden kon worden.

We werken conform het AREI, met gecertificeerde installateurs en uitsluitend A-merken. Elk project stellen we op maat samen, en de syndicus en bewoners krijgen duidelijke opvolging van het eerste plaatsbezoek tot de keuring. Ligt er zonnestroom op het dak, dan bekijken we meteen hoe die het best naar de parking kan.

TJ Technics

Voorbekabeling en laadpunten laten aanleggen

TJ Technics ontwerpt en installeert laadoplossingen voor appartementsgebouwen, bedrijven en woningen in Vlaanderen: van het collectieve kabeltraject en de verdeelkast tot de laadstations en het lastbeheer dat alles samen laat werken. We plaatsen onder meer Easee-laadstations, Smappee-laadstations en Peblar-laadstations, telkens gekozen in functie van het gebouw.

Wilt u als syndicus, mede-eigenaar of promotor weten wat voorbekabeling in uw gebouw vraagt? Bekijk onze laadpalen voor woning, bedrijf en VME en vraag een plaatsbezoek aan.

Bronnen

• Verplichtingen voor laadpunten bij parkings, Vlaanderen.be
• Laadpalen en fietsparkeerplekken, Volkshuisvesting Nederland
• Handreiking EPBD IV-eisen laadinfrastructuur, RVO
• Een laadpunt installeren in een VME (2025), Electrify.brussels
• Een laadpaal installeren in een VME (2022), Electrify.brussels
• Handvaten elektrisch laden, Fluvius
• Laadpalen in appartementsgebouwen, Dewaele
• Ontwerp-RIO laadpalen, Truyens Vastgoed

Aanbevelingen

• Laadpaal appartement regelgeving: wat VME’s en eigenaars moeten weten
• Welke kabelsectie heb je nodig voor een laadpaal?
• Lastbeheer in een appartementsgebouw: samen laden zonder overbelasting
• Laadpaal voor appartement & VME